1.- Se ha construido sin licencia de obras.
En estos casos, habrá de determinarse si la casa se puede legalizar. Si la construcción cumple con los parámetros que fijan las ordenanzas municipales (altura máxima, ocupación máxima, edificabilidad máxima, etc) y el terreno sobre el que se ha construido tiene la clasificación de suelo urbano consolidado, es fácil que no haya el menor problema en legalizarla (desde el punto de vista municipal).
2.- Se ha construido con licencia de obras.
Es posible que la vivienda se haya construido con el pertinente permiso de obras municipal, pero no se haya realizado la correspondiente Declaración de Obra Nueva, o ésta no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. En este caso el valor de la finca, desde el punto de vista de garantía hipotecaria, sería solamente el del suelo (dicho mal y pronto).
3.- Se ha ampliado la vivienda
Para el caso de ampliaciones o reformas, también deberíamos conocer si la ampliación se realizó con licencia de obras, si cumpliría con la normativa urbanística, si está en una situación de volumen disconforme, y la antigüedad de la construcción para ver si sería posible legalizar dicha ampliación. En ocasiones esto es muy importante, por ejemplo si la casa registralmente figura que tiene, pongamos por caso, 100 m² pero se ha realizado una ampliación por la que actualmente tiene 200 m², a la hora de venderla, al comprador le darán por ejemplo el 80% del valor de los 100 m² si el vendedor no tiene "legalizada" la ampliación. Conviene pues, tener "los papeles en regla" si está prevista la venta a corto o medio plazo.
4.- "La vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad. Es legal"
En multitud de ocasiones, me encuentro casas inscritas en el Registro de la Propiedad que me pregunto cómo lo habrán conseguido. Pero en cualquier caso, conozco los métodos, y el hecho de que esté inscrita, no quiere decir tampoco, ni mucho menos, que la casa sea legal, ni siquiera que esté legalizada (otra vez desde el punto de vista de normativa municipal).
5.- "Tiene cédula de habitabilidad y certificado energético. Es legal"
Para comprar, vender, alquilar una vivienda en Cataluña, es necesario que disponga de la cédula de habitabilidad y del certificado energético. Pero esto tampoco tiene nada que ver con la situación legal de la vivienda. El certificado energético, o la etiqueta, da la información sobre las emisiones y el consumo energético, nada más. Y la cédula de habitabilidad, es una garantía de que la vivienda es habitable desde el punto de vista del decreto de habitabilidad que le sea de aplicación, nada más y nada menos (ventilaciones mínimas, superficies mínimas, ocupación máxima, instalaciones mínimas, número mínimo de dependenciasm etc).
Aunque existe una gran variedad de casuística relacionada, este es a grandes rasgos el panorama.
Si vas a comprar una vivienda, es importante que tengas una idea ni que sea aproximada de la situación de la finca. Una consulta a tiempo te puede ahorrar algún que otro quebradero de cabeza.
Si vas a vender tu vivienda, igualmente deberías conocer en qué situación se encuentra la finca, para poder tramitar lo que te pueda facilitar la venta, o dicho de otra forma, resolver con antelación suficiente, lo que pudiera causar problemas a la operación. El comprador que tenga dudas, no comprará.
Me encantaría que comentárais anécdotas de casos en los que os hayáis encontrado, de aspectos que no haya yo recogido en este post, o si tenéis cualquier duda, contactéis conmigo mediante esta página, o a través de mis datos de contacto. También estreno wwww.arquitectotecnicotgn.com